De Belgische vastgoedfiscaliteit verandert snel. De woonbonus is verdwenen, en sinds 2025 zijn intresten voor tweede woningen niet langer aftrekbaar. Tegelijk liggen hervormingen op huurinkomsten en meerwaarden op tafel.

Veel ondernemers stellen zich dus dezelfde vraag: is vastgoed kopen in privénaam nog altijd de beste keuze, of is een vennootschap interessanter?
In dit artikel zetten we de huidige regels overzichtelijk naast elkaar en lichten we de impact toe met duidelijke voorbeelden.

 

 

Waarom deze vraag vandaag relevanter is dan ooit

 

Het fiscale kader rond vastgoed verandert snel. Sinds 2025 is de intrestaftrek voor tweede woningen verdwenen en tegelijk liggen plannen klaar om huurinkomsten in privé zwaarder te belasten. Voor de overheid is een hervorming logisch. België is het enige land dat nog werkt met het verouderd forfaitair systeem van het kadastrale inkomen. 

 

Daardoor zoeken veel ondernemers opnieuw houvast. Hoewel de situatie complex lijkt, blijft de centrale vraag eenvoudig:

⟶ Welke structuur is vandaag het meest logisch voor mijn situatie?

 

 

Hoe worden huurinkomsten vandaag belast?

 

Via privé (personenbelasting)

De belastingswijze hangt af van wie de huurder is:

 

Bij verhuur aan particulieren

Wordt de belasting berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen vermenigvuldigd met een factor van 1,40. De werkelijke huurprijs speelt dus geen rol.

 

Bij verhuur aan beroepsgebruikers

Wordt de belasting berekend op de werkelijke huurinkomsten met een forfaitaire aftrek voor kosten.

 

⟶ Het KI systeem blijft gelden zolang er geen hervorming is, al stuurt de overheid duidelijk richting een belasting op werkelijke huurinkomsten.

 

 

Via een vennootschap (vennootschapsbelasting)

Alle werkelijke kosten die verband houden met het vastgoed zijn aftrekbaar. Dit kan gaan van onderhoud en afschrijvingen tot intresten en andere uitgaven die nodig zijn om het pand te laten renderen.

De winst die overblijft na deze kosten wordt belast aan een tarief van 20% of 25% procent, afhankelijk van de voorwaarden die voor jouw vennootschap van toepassing zijn.

 

Voordeel van alle aard (VAA) bij privégebruik

Wanneer je een woning van de vennootschap privé gebruikt, geeft dit aanleiding tot een voordeel van alle aard, omdat je een persoonlijk voordeel ontvangt dat je anders zelf zou moeten betalen. De fiscus beschouwt dit als een extra vergoeding en telt een forfaitair berekend bedrag bij jouw belastbaar inkomen in de personenbelasting.

 

 

Meerwaarden bij verkoop

 

Via privé

Wanneer je een pand privé bezit, speelt de termijn tussen aankoop en verkoop een grote rol:

 

⟶ Een verkoop na vijf jaar: is meestal vrijgesteld van belasting.

⟶ Een verkoop binnen vijf jaar: leidt tot een belasting op de meerwaarde aan een tarief van 16,50%

⟶ Voor een grond geldt een langere termijn. Bij verkoop binnen acht jaar wordt de meerwaarde belast aan 33%.

 

Aftrekbare kosten in de personenbelasting

Bij de berekening van een belastbare meerwaarde mag je bepaalde kosten aftrekken: Notaris- en registratiekosten bij aankoop, verbouwingen, uitbreidingen, verbeteringen en Kosten bij verkoop, zoals makelaarsloon of publiciteitskosten.

Deze kosten moet je opnemen in de bijlage “berekening van de meerwaarde op onroerend goed” bij jouw aangifte. Alleen dan kan de fiscus de aftrek erkennen.

 

 

Via de vennootschap

Voor een vennootschap is de regel eenvoudig. Een meerwaarde op vastgoed wordt altijd belast aan een tarief van 20% of 25%, afhankelijk van de voorwaarden die voor de vennootschap gelden.

 

Vooruitzichten voor toekomstige regelgeving

Er wordt gesproken over een mogelijke hervorming waarbij privé meerwaarden op beleggingsvastgoed belast zouden worden, ook wanneer de verkoop meer dan vijf jaar na aankoop gebeurt. In dat kader circuleert een uniform tarief van 15%, al zijn hierover nog geen concrete wetteksten gepubliceerd.

Mocht deze hervorming er komen, dan zou het voordeel van de huidige KI-regeling in grote mate wegvallen.

 

 

Privé of vennootschap? De vergelijking

 

Wanneer is privé interessanter?

Een aankoop in privénaam past vooral wanneer je het pand verhuurt aan particulieren en het gaat om een klassiek woonvastgoed. Je houdt het pand minstens vijf jaar aan, waardoor een verkoop doorgaans belastingvrij blijft.

 

Daarnaast is privé de meest logische keuze wanneer je geen intentie hebt om verder te investeren of te herinvesteren. Het pand fungeert dan als een stabiele bron van passief inkomen, bijvoorbeeld met het oog op een latere schenking aan kinderen of kleinkinderen.

 

In deze situaties blijft een aankoop in privénaam meestal de eenvoudigste en de fiscaal voordeligste optie. Je profiteert van het gunstige systeem van het kadastraal inkomen en van de vrijstelling bij verkoop, zolang er geen professionele activiteit aan het vastgoed gekoppeld is.

 

 

Wanneer is kopen via een vennootschap interessanter?

Een aankoop via de vennootschap is vooral aangewezen wanneer het vastgoed beroepsmatig wordt gebruikt of wanneer je het verhuurt als beroepskost voor een zelfstandige activiteit. Denk aan een loods, kantoorruimte, praktijkruimte of ander bedrijfsvastgoed.

Ook wanneer je wel de intentie hebt om verder te investeren of te herinvesteren en je het rendement zo hoog mogelijk wil houden, wordt een vennootschap interessanter. Een vennootschapsstructuur biedt dan ruimere optimalisatiemogelijkheden dankzij de aftrekbare kosten. Actief investeren en herinvesteren wordt bovendien gezien als een beroepsmatige activiteit.

 

Wat met een pand waarvan je zelf ook wil genieten?

Bijvoorbeeld een tweede verblijf of vakantiewoning die je vooral op lange termijn ziet als investering of als vermogensopbouw naar de volgende generatie. In dat geval moet de vennootschap wel voldoende economische activiteit en omzet genereren. Een zuiver privégebruik via de vennootschap wordt door de fiscus niet aanvaard.

 

Structuren zoals vruchtgebruik of opstal zijn enkel zinvol wanneer de economische en fiscale onderbouw correct is. Als de constructie enkel wordt opgezet om belastingen te besparen zonder echte economische reden, dan kan de fiscus dit verwerpen.

 

Deze technieken worden vooral gebruikt in het kader van successieplanning of om een evenwichtige verdeling tussen vennootschap en privé te realiseren.

 

⟶ Daarnaast blijft art. 49 WIB een harde grens: een kost is alleen aftrekbaar als ze nodig is om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

 

 

Fiscale optimalisatie

 

Vruchtgebruikconstructie

Vruchtgebruik is het tijdelijk gebruik en genot van een goed dat eigendom is van iemand anders. In deze structuur koopt de vennootschap het vruchtgebruik, meestal voor een periode van vijftien tot twintig jaar, terwijl de privépersoon de naakte eigendom verwerft.

Tijdens deze periode kan de vennootschap het pand gebruiken of verhuren en kan kosten zoals onderhoud, intresten en afschrijvingen aftrekken. Na het einde van de afgesproken periode komt het volle eigendom automatisch bij de privépersoon terecht, zonder extra vergoeding.

 

Voordelen

⟶ Tijdelijke financieringslast bij de vennootschap.

⟶ Fiscale efficiëntie bij opbouw van privévermogen.

⟶ Interessant bij gemengd gebruik (kantoor + privé vermogensplanning).

 

Fiscale verwerking
De vruchtgebruiker moet het vastgoed aangeven in de belastingaangifte, omdat hij het genot en de inkomsten heeft.
De naakte eigenaar is geen fiscaal eigenaar van het vastgoed. Grote structurele verbouwingen zijn wel zijn verantwoordelijkheid.

 

Belangrijk aandachtspunt bij waardering
De waardering moet correct en verdedigbaar zijn. Oude formules waarbij bijvoorbeeld één percent vruchtgebruik en negenennegentig percent naakte eigendom werden gebruikt, worden niet aanvaard. De rulingcommissie hanteert een eigen methode waarbij de waarde van het vruchtgebruik wordt bepaald op basis van geactualiseerde huurinkomsten en een realistische actualisatievoet die aansluit bij het nettohuurrendement.

 

Recht van opstal

Bij een recht van opstal krijgt de vennootschap het recht om op een grond een gebouw te plaatsen of te gebruiken gedurende een bepaalde periode. De maximale duur is negenennegentig jaar. Na die periode gaat het gebouw met vergoeding over naar de eigenaar van de grond.

 

Voordelen
⟶ De vennootschap kan investeren in vastgoed zonder dat de privépersoon de grond moet inbrengen.
⟶ Het is bijzonder geschikt voor beroepsmatig vastgoed op een privégrond, bijvoorbeeld voor een kantoor of een bedrijfsloods.

 

 

Financieringsmogelijkheden

 

Financiering in privé

Intresten op een lening voor een tweede woning zijn sinds 2025 niet langer fiscaal aftrekbaar. Hierdoor wordt een privé aankoop vooral gedragen door de netto huurinkomsten of andere privé middelen.

 

 

Financiering via de vennootschap

 

Rekening courant
De bedrijfsleider kan geld lenen aan zijn vennootschap via de rekening courant. De vennootschap betaalt hiervoor intresten terug die marktconform moeten zijn. Dit is een flexibele manier om vastgoed te financieren zonder onmiddellijk een formele lening af te sluiten. Uiteraard zijn er consequenties verbonden aan de opname van een rekening courant. Dit is niet gratis voor de bedrijfsleider.  

 

Dividenduitkering
De vennootschap kan winst uitkeren zodat je privé een aankoop kan doen. Op een dividend wordt een roerende voorheffing van 30% ingehouden. In bepaalde situaties kan dit lager zijn, bijvoorbeeld via VVPR bis of via liquidatiereserves.

 

Bulletlening
Een bulletlening laat toe dat de vennootschap tijdens de volledige looptijd enkel intresten betaalt en het kapitaal pas op het einde terugbetaalt. Dit verlaagt de maandlasten en houdt de liquiditeit vrij, maar vraagt een realistische planning om de eindaflossing te kunnen dragen. In sommige situaties kan dit gecombineerd worden met een latere dividenduitkering via VVPR bis.

 

 

Combinatie van naakte eigendom en vruchtgebruik

Bij een gedeelde aankoop koopt de privépersoon de naakte eigendom en koopt de vennootschap het vruchtgebruik voor een vooraf afgesproken periode. De vennootschap gebruikt of verhuurt het pand, draagt de kosten en kan deze fiscaal aftrekken. Na afloop komt het volle eigendom automatisch terug bij de privépersoon.

 

Voordelen
⟶ De privépersoon bouwt vermogen op zonder dubbele belasting.
⟶ Deze structuur is interessant voor ondernemers die vastgoed professioneel gebruiken en tegelijk binnen de familie willen behouden.

 

 

Conclusie: de beste keuze bestaat niet zonder analyse

 

Elke vastgoedinvestering vraagt een persoonlijke analyse waarbij je rekening houdt met de financiering, het gebruik van het pand, de gewenste looptijd en je familiale context. Het is daarom belangrijk om tijdig te bepalen welke structuur het best aansluit bij jouw plannen. Neem gerust contact op wanneer je een aankoop overweegt, zodat we een correcte analyse kunnen maken en een voorstel kunnen uitwerken dat past bij jouw situatie.

 

Bij Balan’z bekijken we elke case op maat. We brengen de mogelijke structuren in kaart, vergelijken de fiscale gevolgen en werken een evenwichtige strategie uit die aansluit bij jouw langetermijnplanning.

 

Wanneer successieplanning een rol speelt, werken we samen met notarissen. We onderzoeken de fiscale en economische haalbaarheid van de verschillende pistes en geven je heldere uitleg over wat realistisch en verdedigbaar is. De notaris zorgt voor de juridische opmaak, omdat een zorgvuldige uitvoering essentieel is om herkwalificatie of betwistingen te vermijden.

 

We begeleiden je graag in de voorbereiding en raden aan om voor de uiteindelijke successieplanning verder af te stemmen met de notaris, zodat elke beslissing volledig aansluit bij jouw familiale situatie.