Goed nieuws voor wie wil bouwen of investeren: het verlaagde btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw is vanaf 1 juli 2025 definitief verankerd. 

Maar: het regime is enkel van toepassing in welomlijnde situaties, mét duidelijke voorwaarden. In deze blog zetten we alles op een rij — inclusief een concreet financieel voorbeeld. 

Wat houdt de nieuwe 6%-regeling precies in?

Vanaf 1 juli 2025 kan je voor de verkoop van een heropgebouwde woning na sloop gebruikmaken van het verlaagde btw-tarief van 6% in plaats van het standaardtarief van 21%.

Deze regeling geldt in heel België, zonder beperking in tijd, maar enkel wanneer je aan één van deze drie voorwaarden voldoet:

1. Enige en eigen woning

Je koopt de woning als particulier, het wordt je enige en eigen woning én je woont er zelf in. De bewoonbare oppervlakte mag maximaal 175 m² bedragen. 

2. Sociale verhuur

De woning wordt verhuurd via een sociaal verhuurkantoor of gelijkaardige instantie. Verplichte verhuurtermijn: minstens 15 jaar. Bewoonbare oppervlakte: max. 200 m².

3. Private langdurige verhuur

De woning wordt voor minstens 15 jaar verhuurd aan een particulier die er effectief zijn domicilie neemt. Ook hier geldt de grens van 175 m². 

Voorwaarden waaraan elk project moet voldoen

Naast één van bovenstaande situaties moet ook aan deze basisvoorwaarden voldaan zijn:

De afbraak en heropbouw moeten op hetzelfde perceel plaatsvinden

Er moet een rechtstreeks verband zijn tussen de sloop en de heropbouw

Een voorafgaande verklaring bij de fiscus is verplicht

De nieuwe woning moet nog steeds in verhouding zijn van grootte met wat er voordien stond.

De verkoop van de woning valt onder het 6%-tarief zodra de btw opeisbaar wordt — meestal gebeurt dit wanneer de verkoopakte bij de notaris wordt ondertekend, tenzij er al voorschotfacturen zijn. 

Wat levert het op? Een concreet voorbeeld

Stel: je koopt een nieuwbouwwoning die werd heropgebouwd na sloop, voor een kostprijs van €100.000 (excl. btw).

Bij 21% btw betaal je €21.000

Bij 6% btw betaal je €6.000

Besparing: €15.000

De berekening lijkt simpel: 15% minder btw is €15.000. Maar dat bedrag maakt in de praktijk vaak het verschil — extra afwerking, een vlottere financiering of gewoon wat ademruimte. Het is dus een reëel fiscaal voordeel, zéker bij particuliere aankoop of duurzame investering.

Wat valt buiten het 6%-tarief?

Niet alles binnen een bouwproject komt in aanmerking. Bepaalde onderdelen blijven altijd belast aan het standaardtarief van 21%. Bijvoorbeeld:

Tuinaanleg en afsluitingen

Zwembaden, jacuzzi’s en sauna’s

Verwarming op fossiele brandstoffen (zoals gas of mazout)

Deze uitsluitingen kaderen in het bredere klimaatbeleid: de 6%-regeling ondersteunt energiezuinige nieuwbouw, niet vervuilende systemen.

Wat moet jij doen als aannemer of promotor?

Werk je aan projecten met afbraak en heropbouw waarbij verkoop volgt?

Breng de fiscale voorwaarden vanaf de eerste fase van het project in kaart

Informeer klanten correct en tijdig over de btw-implicaties

Zorg dat de fiscale verklaring op tijd wordt ingediend

Hou bij verkoop of verhuur rekening met de bewoonbare oppervlakte en duurtijd

Vanaf 1 juli 2025 geldt enkel nog dit nieuwe regime — de vroegere overgangsmaatregelen zijn definitief afgelopen.

Heb je vragen over een concreet project?

De regeling is duidelijk, maar de toepassing vraagt voorbereiding.

Contacteer ons gerust — we bekijken graag samen hoe je het btw-voordeel correct benut binnen jouw dossier.

Deze blog is gebaseerd op actuele informatie uit de programmawet van juli 2025, en de toelichtingen van o.a. Moore en Vlaemynck.